不動産投資の種類はさまざまで新しい方法も登場！失敗しないために初心者におすすめなのは？

不動産投資とは、不動産を購入し、賃料収入や売却による値上がり益などで収益を得る投資のことです。その投資対象は、マンションやアパート、戸建てなどさまざまな種類があります。

また、不動産投資には「直接投資」と「間接投資」の2つの投資方法があり、どの方法を選ぶ場合でも、継続的な情報収集が欠かせません。本記事では、不動産投資の主な種類やそれぞれの特徴、初心者におすすめの方法を紹介します。

不動産への直接投資とは？

投資家が不動産を直接購入し、収益を得る投資方法です。

直接投資では、定期的な家賃収入や物件の値上がりによる売却益を狙える反面、購入時の初期費用が高額になりやすく、物件管理の負担も大きいのが特徴です。

直接投資の主な対象とその特徴をみていきましょう。

区分投資（区分マンション・アパート）

区分投資とは、マンションやアパートを一戸単位で所有し、賃貸に出す投資方法です。一棟投資より初期費用を抑えやすく、物件によっては頭金なしでローンを組める場合もあります。

投資家が管理する戸数が少ないため、一棟投資に比べ入退去や修繕の手配などの管理負担が軽く、初心者でも取り組みやすいとされています。一戸単位の投資だからこそ、賃貸物件として需要が高い傾向のある好立地の物件を選びやすいというメリットもあります。

一方、一戸のみの運用の場合、空室になれば家賃収入がゼロになるリスクは見逃せません。エリアの異なる複数の物件を所有してリスク分散を図ることも可能ですが、資金に余裕がないと選びづらい戦略となります。

一棟投資

マンションやアパートを一棟ごと購入して賃貸経営を行う方法です。建物全体を所有するため、投資家が一棟の経営全般に関与できる点が特徴です。複数の部屋を一括で所有できることから、区分投資と比較して空室リスクを分散できるメリットがあります。

また、融資を活用して自己資金以上の規模の投資を行うことで、資本効率を高める「レバレッジ効果」を得ることができます。レバレッジ効果は不動産投資全般に共通するものですが、一棟投資では物件の規模が大きいため、特に顕著に表れる点が特徴です。

一方で、初期投資が多額になることが多く、資金調達が課題となります。融資を受けるには、良質な物件の選定や投資家自身の信用力が求められます。また、複数の部屋を所有する分、修繕費や管理費といったコストも大きくなる傾向があり、これらを見込んだ慎重な資金計画が不可欠です。さらに、複数の部屋を所有していても空室が増えれば収益が減少し、損失を被るリスクもあります。

戸建て投資

戸建て投資とは、戸建て住宅を購入して家賃収入や売却益を得る方法です。ファミリー層を主な対象とするため、入居者が長期間住む傾向があるのも特徴です。

中古の戸建て物件を購入しリフォームして賃貸に出す場合、物件購入費用に加えてリフォームや修繕費用がかかることが多く、特に築年数の古い物件ではメンテナンス費用が増加する傾向があります。

駐車場投資（月極・コインパーキング）

駐車場投資は、所有する土地を活用して収入を得る方法です。選択肢として平面駐車場と立体駐車場があり、平面駐車場は建物を建てる必要がなく、アスファルト舗装や簡単な整備だけで運用できる点が特徴です。一方、立体駐車場は初期費用として建設費用がかかるものの、大規模な修繕機会が少なく、管理の手間も軽減される傾向があります。

ただし、収益は立地条件に大きく依存します。需要が低い地域では稼働率が下がり、収益が安定しないリスクがあります。月極駐車場では空きによる契約待ちリスクが、コインパーキングでは天候や季節による収益の変動が課題です。駐車場投資は参入しやすいと考えられがちですが、収益を安定させるためには立地条件や需要動向の正確な見極めが欠かせません。

トランクルーム投資

トランクルーム投資は、土地や建物を活用して物品の保管スペースを提供することで賃料を得る方法です。屋外にコンテナを設置する屋外型コンテナ投資や、建物内に設けられた空きスペースを活用するレンタルスペース投資など、さまざまな形式があります。

トランクルーム投資の主なメリットとしては、比較的少額の初期投資で始められる点が挙げられます。また、居住者がいないため入居者とのトラブルが少なく、安定した需要が期待できる傾向があります。ただし、屋外コンテナ型では温度や湿度の管理が難しい点や、セキュリティ確保の課題があります。

民泊投資

民泊投資は、一定期間物件を旅行者に貸し出すことで収益を得る方法です。

民泊は、宿泊料や宿泊可能期間などをシーズンや競合状況をみながら柔軟に設定できるため、宿泊需要が高いエリアにおいて安定した収益が期待できます。

ただし、民泊市場は観光業に大きく依存しているため、観光客によるマナー違反や近隣住民とのトラブル対応、また災害やパンデミックなどによる収入変動が課題となります。

シェアハウス投資

シェアハウス投資は、1つの物件を複数の入居者で共有する形態で賃貸収入を得る方法です。入居者が複数いることで空室リスクを分散できるのがメリットですが、共有スペースの整備や家具・家電の設置、さらには内装の改修で初期の設備投資が必要となる場合があります。また、入居者間のトラブルが発生しやすい点にも注意が必要です。

不動産への間接投資とは？

間接投資とは、REIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングなどで間接的に不動産へ投資する方法です。

間接投資では、投資家が直接不動産を保有・管理することがないため保有・管理の手間がかからない点、直接投資と比べて少額から始められるため分散投資がしやすい点が魅力です。

REIT（リート/不動産投資信託）

REITは、Real Estate Investment Trustの略で、投資法人が複数の投資家から集めた資金を不動産や不動産関連資産に投資し、その収益を分配金として投資家に還元する仕組みの金融商品です。

REITは、少額から不動産投資が始められること、分散投資が容易であること、不動産への直接投資に比べ運用の手間がかからない点が魅力です。REITのメリット・デメリットなどについては、以下ブログ記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネット上で不特定多数の投資家から資金を集め、不動産開発プロジェクトや賃貸収益を目的とした既存物件に投資する仕組みのものです。

不動産への直接投資に比べ、少額から投資に参加でき、大規模な不動産開発案件にも少額から投資ができる点が魅力です。

一方、デメリットとしては以下が挙げられます。

•  投資対象の不動産プロジェクトが順調に進むとは限らない

•  投資期間は数か月から数年と案件によって異なる

•  流動性が低く、途中で資金を引き出すのが難しい

•  法制度の変更や市場環境の変化といった外部要因のリスクがある

不動産クラウドファンディングは、一般投資家でも比較的少額から始められる不動産投資の1つです。ただし、国内ではまだ歴史の浅い投資方法であるため、十分なリスク理解と慎重な検討が求められます。

不動産STO（Security Token Offering）

不動産STOとは、不動産関連資産を裏付けとして、ブロックチェーンなどの技術を利用してデジタル化された「セキュリティトークン（ST）」を発行し、それを投資家が購入することで資金調達を行う仕組みのデジタル証券です。

従来の不動産を証券化したもの（J-REITなど）と比べ、投資対象不動産は個別のものが多い傾向があります。

不動産STOの主なメリット

•  不動産への直接投資に比べ、少額から不動産投資が可能

•  取引の透明性が高く、コストの低減が期待できる

•  流動性が高い場合があり、換金性の向上が期待できる

不動産STOの主なデメリット

•  ブロックチェーンなど新技術のシステム安定性や信頼性に課題がある場合がある

•  法制度やインフラの整備が十分ではない

•  流動性が乏しい商品もあり、売却機会が限られる可能性がある

•  地域によって税務上の取り扱いが異なる

東海東京証券では、上記のような特徴を持つ不動産STOも取り扱っています。

従来の不動産投資とは異なる特性を持つ不動産STOは、ポートフォリオの多様化や資産運用の選択肢の1つとして検討に値する商品です。ただし、まだ新しい金融領域のため、投資には慎重な判断が求められます。

どの種類の不動産投資を選べばよいのか？

前述したとおり、不動産投資には大きく分けて2つのタイプがあり、直接投資・間接投資それぞれに特徴があります。自身の投資目的やリスクへの許容度、投資スタイルに応じて最適な方法を選ぶことが大切です。ここでは、不動産投資を選ぶ際のポイントについて詳しく解説します。

1.投資の目的で選ぶ

•  長期的な収益を目指す場合

  REITがおすすめの選択肢の1つです。少額から始められ、分散投資が容易で、資金を必要な時に換金しやすいという特徴があります。

•  相続税対策をしたい場合

  直接不動産を所有する方法が効果的と考えられます。不動産は現金よりも低い評価額で計算されることが多く、賃貸用不動産ではさらに節税効果が期待できます。

•  短期間で利益を狙う場合

  不動産クラウドファンディングの短期案件が候補となります。短期間での売却益が得られる可能性があります。ただし、案件によってリスクや収益性は異なるため、リスク管理がポイントとなります。

2.資金や資産で選ぶ

•  資金に余裕がある場合

  一棟マンション・アパートへの投資が選択肢としてあげられます。規模が大きい分、収益を期待できる傾向があります。

•  少ない資金から始めたい場合

  直接投資では区分投資やトランクルーム投資など、間接投資ではREITや不動産クラウドファンディングなど、初期費用をできる限り抑えられる方法が適しているといえます。

•  ローンの活用を検討している場合

  頭金の額や返済計画をしっかり立てれば、より高額な物件への投資も可能となります。ただし、借入を増やしすぎると返済リスクが高まるため、計画的な借入が大切です。

3.始めやすさで選ぶ

•  初めての不動産投資の場合

  自己資金の準備や情報収集など、多くの点で投資への一歩が踏み出しにくいと思います。間接投資のREITや不動産クラウドファンディングなどであれば、少額から始められ、物件の管理も不要なので始めやすいと思います。

•  リスクを抑えたい場合

  分散投資ができるREITなら、個別物件の影響を受けにくい特徴があります。

自身に適した不動産投資を選ぶために

不動産動産投資には一棟物件への直接投資やREIT、不動産クラウドファンディングなど、多様な選択肢があります。そのため、まず自身の資金状況やリスク許容度、投資目的を明確にし、それに合った不動産投資を慎重に選ぶことがポイントです。また、継続的に情報を収集し、適切な方法を選ぶ努力も欠かせません。

東海東京証券では、最新の投資情報を提供するブログやメルマガを用意しています。自身に合った投資方法を探している初心者に役立つ内容が充実しているため、ぜひ活用してみてください。