これまで不動産投資は「多額の初期費用が必要」「手続きが煩雑」といったハードルの高さから、一部の投資家に限られた選択肢でした。しかし、テクノロジーの進化により、不動産投資がより手軽に、多くの人々に開かれる時代が到来しています。その新たな方法が「不動産STO（セキュリティ・トークン・オファリング）」です。
本記事では、不動産STOの仕組みや特徴、メリットやデメリットなど、投資初心者の方にも分かりやすく解説します。
不動産STO（Security Token Offering）とは、不動産の所有権や収益権をデジタル化して細かく分割し、それを投資家に販売することで資金調達を行う仕組みのデジタル証券です。
なかなか聞きなれない言葉が出てきますが、後程わかりやすく解説するので、まずは不動産STOの仕組みや流れを見ていきましょう。
不動産のデジタル化
開発者や運営者が特定の不動産を選び、その不動産の所有権や収益権をデジタル化して「セキュリティ・トークン（ST）」と呼ばれるデータに変換します。
セキュリティ・トークンの販売
セキュリティ・トークンはブロックチェーン技術を活用して管理され、STOプラットフォームを通じて投資家に販売されます。
投資家の権利
セキュリティ・トークンを購入した投資家は、その不動産から得られる収益の一部を分配される権利や、物件の価値が上がった際の売却益を得る権利を持ちます。
ブロックチェーンによる管理
取引記録はブロックチェーン上に記録されるため、不正や改ざんのリスクが少なく透明性が高いのが特徴です。
不動産STOの仕組みと流れを解説しましたが、難しい言葉も多かったと思います。その中で理解していただきたい「セキュリティ・トークン」と「ブロックチェーン」について、これから詳しく解説します。
セキュリティ・トークンは、ブロックチェーン技術を利用して有価証券の権利をデジタル化した金融商品です。従来の株式や債券などと同様に、各国の法的規制の対象となります。
セキュリティ・トークンでは、所有権や取引履歴がブロックチェーンに記録されるため、データの改ざんが困難であり、これにより商品の透明性と信頼性が向上します。ブロックチェーンの特性により、取引の履歴が永続的に記録され、誰でもその情報を確認できるため、信頼性が増すのです。
ただし、セキュリティ・トークンは新しい商品であるため、商品ラインナップが限られ、流通市場の未成熟さといった課題があります。
ブロックチェーンとは、分散型台帳とも呼ばれる新しいデータベース技術です。分散型台帳の仕組みによって、参加者全員が取引情報を共有・検証できるため、透明性の高い取引が実現できます。
不動産STOでは、ブロックチェーンを活用することで、取引手続きが効率化され、不動産投資においても小規模な物件の取り扱いや資金の小口化が実現しました。
不動産STOは、少額から参入できる新しい金融商品です。2020年5月の金融商品取引法の改正により、「電子記録移転権利」として有価証券と同様に扱われることとなりました。
ここでは、その魅力や具体的なメリットを紹介します。
不動産STOの大きな特徴の一つは、対応するプラットフォームにより、24時間365日取引が可能な点です。例えば株式投資では、証券取引所の取引時間内でしか取引できませんが、不動産STOではブロックチェーン技術を活用しているため、投資家が取引プラットフォームにアクセスできる環境さえ整えば、いつでも取引が可能です。
また、従来の証券取引では売買成立から数日間の決済期間が必要でした。しかし、不動産STOではブロックチェーンの即時性を活かし、取引と同時に決済が完了することが一般的です。この仕組みにより、取引のスピードと効率性が大幅に向上しています。
不動産STOは実物不動産投資と比べ、投資家が比較的自由に権利を売買できます。実物不動産投資では物件の売買には煩雑な手続きが必要でしたが、不動産STOではブロックチェーン技術によりデジタル上の権利を実物不動産投資に比べて簡潔に譲渡できるため、取引の流動性が高まる傾向にあります。ブロックチェーン技術を用いて自動的に契約を実行してくれる仕組み（スマートコントラクト機能）を活用することで、売買手続きが簡略化されるケースが多く、さらに取引情報が透明化されるため、売買相手の探索も効率的にできる傾向があります。
ブロックチェーン技術の活用により、取引データの改ざんが困難であるため、高い安全性が期待されています。
実物不動産投資では、1つの物件を全額購入する形式が一般的でした。融資を活用する場合でも、物件価格に対する一定割合の自己資金が必要となる場合もあり、不動産投資は投資家にとって高いハードルがあるとされてきました。
しかし、不動産STOでは1つの物件から生じる収益分配権を細分化して販売されるため、比較的少額から不動産投資を始めることが可能です。例えば、10億円の1棟マンションでも、1万口に分割することで1口あたり10万円程度での投資が可能です。この仕組みにより、個人投資家も容易に不動産市場にアクセスできるようになりました。
不動産STOとJ-REITは、どちらも、実物不動産投資に比べて少額投資が可能な不動産証券化商品です。
J-REITは複数の不動産物件に分散投資する投資信託であり、リスク分散に適している点が特徴です。一方で、不動産STOは個別の不動産に焦点を当てた投資となる傾向があり、投資家の好みに応じた選択ができる点が魅力です。
また、不動産STOの一部では、投資対象の不動産を訪れて確認したり、特典を受けたりすることで、所有者としての実感を得られる場合もあります。
不動産STOは新しい技術を活用した金融商品であるため、現時点ではいくつかの課題が残っています。
まず、法制度は基本的な整備が進んでいるものの、さらなる発展が必要でしょう。特に取引の透明性や安全性を一層高めるため、実務面での運用指針の充実が期待されます。
また、市場規模がまだ小さい点も課題です。実物不動産投資やJ-REITと比べて認知度が低く、取引量も限られています。しかし、今後、投資家の関心が高まることで市場の活性化が進む可能性があります。
法制度のさらなる整備や市場の成長により、徐々に改善されることが期待されています。
不動産STO市場は、国内外で急速に拡大しています。海外では、日本に先駆けて不動産STOの活用が広がっており、特に米国では積極的な取り組みが進んでいます。
例えば2018年8月、米国コロラド州の高級ホテル「St. Regis Aspen Resort」の所有権をトークン化したSTOが実施され、1,800万ドル（当時の為替で約20億円）の資金調達に成功しました。このプロジェクトは海外の大手クラウドファンディングサイトで紹介され、STOの取引は流通プラットフォームを通じて行われました。
日本でも市場は急速に拡大しており、2021年に国内初の不動産STOが実施されて以降、大きな成長を遂げています。
不動産STOは、ブロックチェーンなどの先端技術を活用した新しい金融商品です。
東海東京証券でも不動産STOの商品を取り扱っており、以下のページにて紹介しております。
不動産STOは発展途上の技術を活用しているため、初心者の方には少し難しく感じるかもしれません。東海東京証券ではブログやメルマガを通じて、投資の理解に役立つ情報を提供しています。この機会に、ぜひメルマガにご登録ください。